Magánszemély ingatlan-bérbeadása

Az adózás rendjéről szóló törvény módosításával a magánszemélyek ingatlan bérbe/haszonbérbe adása esetén, mentesülnek a bejelentési kötelezettség alól, és nem kell adószámot kérniük, ha e tevékenységre nem választják az áfa-fizetési kötelezettséget.

2010. augusztus 17-től az adózás rendjéről szóló törvény 22. §-ának (16) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

“Mentesül a magánszemély adózó – kivéve az egyéni vállalkozót és a 22. § (1) bekezdés e) pontja szerinti kereskedelmi kapcsolatot létesítőt – az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenységet folytat és az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel jogával.”


Az adózás rendjéről szóló törvény 16. §-a úgy rendelkezik, hogy adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező adózó folytathat, a 20-21. §-ban foglalt kivétellel. Az adóköteles tevékenységet folytatni kívánó adózó adószám megállapítása végett köteles az állami adóhatóságnál bejelentkezni. Ezt követően a törvény felsorolja, hogy a tevékenység megkezdését megelőzően milyen adatokat kell bejelenteni. Ez egy általános bejelentkezési kötelezettség. Ettől függetlenül a tevékenység még lehet áfa-mentes.

A 22.§ az általános forgalmi adókötelezettség bejelentési szabályaira vonatkozik. Ezt módosították.


Az áfa-törvény 259.§-a szerint “bérbeadás, -vétel: a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek.

Az adózás rendjéről szóló törvény értelmében vállalkozási tevékenység: az a rendszeres gazdasági tevékenység, amelyet a magánszemély, illetve a jogi személy vagy egyéb szervezet saját nevében és kockázatára üzletszerűen végez.

Ugyanezen törvény szerint vállalkozó:

– a magánszemély, ha belföldön saját nevében és kockázatára az egyéni vállalkozóról szóló törvény szerinti egyéni vállalkozói tevékenységet végez és az egyéni vállalkozók nyilvántartásában szerepel, továbbá

– az az egyéb magánszemély, akinek a tevékenységét törvény vállalkozási tevékenységnek minősíti, valamint a jogi személy, egyéb szervezet, amely rendszeresen üzletszerű gazdasági tevékenységet folytat.

Tehát van egy olyan vállalkozási tevékenységünk, – az ingatlan-bérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenység, amelyhez nem kell adószám, ha nem vagyok egyéni vállalkozó, és nincsenek külföldi kereskedelmi kapcsolataim.

Ha nem kell a rendszeres gazdasági tevékenységem megkezdése előtt bejelentkeznem adóhatósági regisztráció céljából, akkor a bevétel bevallása sem ellenőrizhető.

Adóazonosító jel azonban mindenképpen szükséges. Enélkül a magánszemély 53-as jelű éves jövedelemadó-bevallása sem készíthető el. De ez most nem lényeges. Inkább azzal foglalkozzunk, hogy a vállalkozások, akik a magánszemélytől ingatlant vesznek bérbe, milyen bizonylat alapján tudják elszámolni költségként a bérleti díjat.

Az általános forgalmi adóról szóló törvény 165.§-a értelmében, mentesül a számla-kibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha termék értékesítése, vagy a szolgáltatás nyújtása a 85. § (1) bekezdése és 86. § (1) bekezdése szerint mentes az adó alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a számviteli törvény rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül.

A számviteli törvény 167. § (1) bekezdése előírja a könyvviteli elszámolást közvetlenül alátámasztó bizonylat általános alaki és tartalmi kellékeit, melyek esetünkben a következők:

1) a bizonylat megnevezése és sorszáma vagy egyéb más azonosítója;

2) a bizonylatot kiállító gazdálkodó (ezen belül a szervezeti egység) megjelölése;

3) a gazdasági műveletet elrendelő személy vagy szervezet megjelölése, az utalványozó és a rendelkezés végrehajtását igazoló személy, valamint a szervezettől függően az ellenőr aláírása; a készletmozgások bizonylatain és a pénzkezelési bizonylatokon az átvevő, az ellennyugtákon a befizető aláírása;

4) a bizonylat kiállításának időpontja, illetve – a gazdasági művelet jellegétől, időbeni hatályától függően – annak az időpontnak vagy időszaknak a megjelölése, amelyre a bizonylat adatait vonatkoztatni kell (a gazdasági művelet teljesítésének időpontja, időszaka);

5) a (megtörtént) gazdasági művelet tartalmának leírása vagy megjelölése, a gazdasági művelet okozta változások mennyiségi, minőségi és – a gazdasági művelet jellegétől, a könyvviteli elszámolás rendjétől függően – értékbeni adatai;

6) külső bizonylat esetében a bizonylatnak tartalmaznia kell többek között: a bizonylatot kiállító gazdálkodó nevét, címét.

Ezen kívül rá kell írni a számviteli bizonylatra, hogy a szolgáltatás áfa-mentes. Ehhez kapcsolódik a pontosan megfogalmazott szerződés.


A módosító törvény szerint, augusztus 17-től a személyi jövedelemadóról szóló törvény 3. §-a 17. pontjának a) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:

[17. Egyéni vállalkozó:]

a) az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozói nyilvántartásban szereplő magánszemély, az említett nyilvántartásban rögzített tevékenysége(i) tekintetében azzal, hogy nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki

aa) az ingatlan-bérbeadási,

ab) a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási

tevékenységéből származó bevételére az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre, vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja, kizárólag a választott rendelkezések szerinti adózási mód alapjául szolgáló bevételei tekintetében.

Szálláshely-szolgáltatás: üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtása és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása.

Egyéb szálláshely: szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, a 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet 2.§ a)-g) pontja alá nem tartozó, nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része, ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

A magánszemélynek

– vagy a személyi jövedelemadóról szóló törvény 74.§-ában foglaltakat,

– vagy az önálló tevékenységre vonatkozó elszámolást, (lásd 16-19.§, tételes költségelszámolás vagy 10% költséghányad,)

– vagy tételes átalányadózást kell alkalmazni (lásd 57/A.§)

a jövedelmének meghatározására.

A tételes átalányadó választását előzetesen be kell jelenteni az állami adóhatóságnak. Majd az APEH kitalálja, hogyan tegyék ezt meg adószám nélkül


A módosító törvény szerint, a személyi jövedelemadóról szóló törvény 18. §-ának (1) bekezdése a következő c) ponttal egészül ki:

[(1) Az önálló tevékenység bevételével szemben a jövedelem megállapításához elszámolható]

c) az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó (ideértve a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatást is) magánszemély e tevékenységére az a) pont rendelkezésének alkalmazása esetén – a 3. számú melléklet rendelkezéseitől eltérően – értékcsökkenési leírást a 11. számú melléklet rendelkezései szerint számolhat el.

Ennek akkor van értelme, ha a magánszemély rendelkezik az ingatlan bekerülési értékét hitelesen igazoló dokumentummal, például számlával. Néha előfordul. Vigyázat, mert ha az építménynek csak egy részét hasznosítják bérbeadással, akkor a bekerülési értéket arányosítani kell.


Végül pedig ne feledkezzünk meg arról, hogy mivel a tárgyban említett magánszemély nem ad számlát, ezért a bérbevevő kifizetőnek kell tőle az adóelőleget levonni, bevallani a 08-ason, nyilatkozatokat kérni, és igazolást adni. Bérbevevő magánszemélyre ez nem vonatkozik.